佳兆业美好:物管收入与在管面

??【编者按】房企分拆物业上市成风,上市初期,营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张,第三方在管面积占比扩大,来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。乐居财经推出《物企关联史》系列,独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读——佳兆业美好。

??【股权关系】佳兆业集团与佳兆业美好是“母子关系”。截至目前,佳兆业集团持有佳兆业美好73.95%股份。待配售及认购完1400万股后,该持股比例将降至67.23%。

??【业务关系】2019年,佳兆业美好来自母公司的在管面积占比约53.6%,来自母公司的物业管理服务收入占比约60%,两者剪刀差为6.4%。

??文/乐居财经研究院 陈晨

??2018年12月6日, 由佳兆业集团旗下物业板块分拆的佳兆业美好(2168.HK) 上市成功,一年多的时间,佳兆业美好由上市首日开盘价8.95港元/股涨至33.75港元/股,股价累计涨幅达到277.09%,位居上市物企前列。

??资本市场上的亮眼表现,让佳兆业美好成为目前佳兆业集团旗下六大上市平台中“最靓的崽”。佳兆业旗下六大上市平台包括佳兆业集团控股、佳兆业美好集团、佳兆业健康集团、佳云科技和双林生物等。

??截至2019年12月31日,佳兆业美好集团物业管理服务已覆盖中国13个省份、直辖市及自治区的42个城市,总在管建筑面积达46.2百万平方米,总物业管理数量为304个,当中包括164个住宅社区及140项非住宅物业。

佳兆业美好:物管收入与在管面

??配售1400万股,佳兆业集团持股比例或降至67.23%

??在股权关系上,上市前,佳兆业控股透过全资子公司叶昌投资持有佳兆业美好98.6%的股权,这一比例在上市后变为73.95%。

??2020年6月9日,佳兆业美好宣布,公司将按每股32.55港元配售总共1400万股现有股份。具体来看,就是卖方叶昌投资所售1400万股将由配售代理配售予不少于6名独立专业、机构或个人投资者。

??佳兆业美好表示,预期配售事项将于2020年6月11日或之前(或该协议之订约方可能以书面协定之有关其他时间及日期)完成。在配售及认购完成后,叶昌投资持股比例将调整为67.23%,持股数量不变,本次配售的承配人将合计持有9.09%的股份。

??即便如此,佳兆业美好的大股东及实控人仍是佳兆业集团。

??60%物管收入来自母公司

??佳兆业美好虽然是佳兆业集团分拆物业板块上市所成,但其业务和佳兆业集团有明确的划分。目前,佳兆业美好主要从事物业管理服务、交付前与咨询服务、智能解决方案服务、及社区增值服务。而佳兆业控股及其附属公司主要从事业物业发展、物业投资、酒店及餐饮业务、剧院、百货店及文化中心业务及水路客货运及健康业务。佳兆业美好与佳兆业集团的业务并无重叠。

??2019年,佳兆业美好实现营收约12.62亿元,同比增长约40.9%。其中,物业管理服务收入约为5.6亿元;交付前及顾问服务收入约为4.68亿元;社区增值服务收入约为1.22亿元;智能解决方案服务收入约为1.13亿元。

??在佳兆业集团的据公开资料,2015年至2019年,佳兆业集团开发的物业在佳兆业美好的总在管面积中占比分别约为91.85%、91.8%、86.13%、84.1%、53.6%;来自佳兆业集团的物管收入在总物业管理服务收入中占比约89%、87.2%、82.2%、76%、60%。佳兆业美好对佳兆业集团的依赖度降低明显。

??但值得注意的是,在2019年物业管理服务收入中,来自佳兆业集团开发的物业贡献了3.36亿元收入,在物业管理服务收入中占比约60%;来自佳兆业集团的在管建筑面积约为2475.4万平方米,在总在管面积中占比约53.6%,二者之间出现了约6.4%的剪刀差。

??归母净利润暴涨203.2%的秘密

??此外,2019年,得益于在管建筑面积获得控股股东持续稳定的规模供给,佳兆业美好全年交付前及顾问服务收入达约4.68亿元,同比上涨31.5%。据悉,佳兆业美好的交付前及顾问服务收入的约87.8%源自于母公司佳兆业集团。佳兆业美好表示,预期该部分收入来源稳健且具可持续性。

佳兆业美好:物管收入与在管面

??2019年,佳兆业美好的营收和净利润均得到大幅增长,尤其是佳兆业美好的归母净利润暴涨203.02%至约1.64亿元。这离不开佳兆业美好的管理规模不断扩大。截至2015年、2016年、2017年、2018年、2019年12月31日止,佳兆业美好的在管面积分别约为1833.4万平方米、2056.5万平方米、2400.8万平方米、2686.9万平方米、4620.7万平方米。

??管理规模的上涨一方面来自于公司与佳兆业集团的合作;另一方面,佳兆业美好透过取得新服务委聘及收购其他物业管理公司扩展业务。

佳兆业美好:物管收入与在管面

??2019年通过收购嘉兴大树及其附属公司融树酒店和江苏恒源物业两家物业企业。其中,于收购日,嘉兴大树及融树酒店合共管理78个项目,在管建筑面积约7.9百万平方米。江苏恒源包括12个住宅社区及63个非住宅项目,在管总建筑面积分别约1.3百万平方米及7.1百万平方米。两项收购带来超过1630万平方米的在管面积,规模迅速扩大。